금리 인상, 얼어붙은 매수심리
수도권도 미분양 아파트 급증
건설사, 울며 겨자 먹기로 파격 혜택
최근 잇따른 금리 인상으로 부동산 시장이 침체되자, 서울과 수도권을 중심으로 미분양 아파트가 급증하기 시작했다. 한국은행이 지난 10월 기준금리를 0.5%포인트를 인상함에 따라, 기준 금리는 3%대에 진입했다.
기준금리가 오름에 따라 대출금리 또한 치솟고 있는 상황이다, 시중은행의 가계대출 최고 금리는 연 7%를 넘어선 상황이고, 그리고 주택담보대출의 금리는 7% 수준까지 올라간 상황이다. 그러나 주담보 금리가 곧 8%까지도 돌파할 수 있다는 이야기가 나오면서, 매수심리는 더 얼어붙고 있다.
이렇게 대출부담금으로 인해 수요가 급감하자, 현재 서울 중심 지역의 아파트조차 미분양 물량이 속출하고 있으며, 청약 당첨자들은 계약 포기 시의 불이익을 감수하고도 계약을 포기하고 있다. 상황이 이렇다 보니, 건설사들은 구매자들을 확보하기 위해 이윤 감소를 감수하고도 파격적인 혜택을 내걸고 있어 화제가 되고 있다.
계약인들을 확보하기 위해 건설사는 청약 마케팅을 적극적으로 펼치고 있다. 요즘 건설사들이 공통적으로 내놓고 있는 파격 계약 조건은 바로, ‘중도금 무이자’ 혜택이다. 아파트의 분양가는 계약금 10%와 중도금 60%, 그리고 잔금 30%의 비율로 구성된다.
일반적으로 중도금과 잔금은 은행 대출을 통해 지급하는 경우가 많다. ‘중도금 무이자’를 혜택으로 내 건다는 것은 계약자가 중도금을 대출함으로써 발생하는 이자를 건설사가 모두 내준다는 것이다.
예를 들어, 분양가가 6억 원인 아파트의 경우, 중도금 대출이자는 약 2,150만 원 수준으로 책정된다. 만약 중도금 전액 무이자를 조건으로 내건 경우, 이 비용을 모두 건설사 측에서 충당하게 돼 계약자의 부담이 매우 줄어든다.
이런 ‘중도금 무이자’는 매우 파격적인 혜택으로, 본래 과거에는 지방에서 많이 볼 수 있던 마케팅이었다. 그러나 최근 들어 서울 중심 지역 또한 수요가 급감하자, 건설사는 계약률을 높이기 위한 히든카드로 이와 같은 혜택을 제시하는 경우가 많아졌다.
또한 이에 더해 현금을 얹어준다거나, 그리고 유상 옵션을 무료로 제공하는 경우도 급증했다. 이렇게 혜택을 늘릴수록 건설사가 얻는 이윤은 줄어들 수밖에 없으나, 현재 분양 수요가 처참한 상황이기에 건설사는 파격 행보를 택할 수밖에 없었다.
계약률을 높이기 위해 파격 조건을 제시한 아파트를 살펴보면, 우선 서울 구로구 오류동의 천왕역 모아엘가 트레뷰 아파트가 있다. 모아엘가 트레뷰는 134가구 모집에 208명이 신청하며, 청약 마감에 성공했지만, 계약을 하지 않겠다는 이들이 속출하며 129가구가 무순위 청약 물량이 됐다.
예상과 달리 미분양 분량이 급증하자, 건설사 측은 울며 겨자 먹기로 파격 혜택을 제공하게 됐다. 4회차 중도금까지 무이자 혜택을 제공하면서, 이에 더해 계약 시 현금 3,000만 원을 지급하기로 했다. 또한 발코니 무료 공사 혜택도 추가했다. 분양 관계자는 이미 마진은 포기한 상태라며, 기존 계약자에게도 혜택을 소급 적용하겠다고 전했다.
또 서울 은평구 신사동의 ‘은평자이 더 스타’의 경우에도 다른 건설사와 같이 중도금 대출 무이자 혜택을 제공함과 동시에, 본래는 유상으로 추가했던 가전 옵션까지 무료로 제공하기로 했다. 이렇게 최근 건설사들이 마진을 포기하면서까지, 파격 혜택을 제공할 수 없는 핵심 이유는 무엇일까?
가장 큰 이유는 초기 계약률이 높지 않은 경우, 공사 과정에서 자금난에 봉착할 수 있기 때문이다. 초기 건설 과정에서 계약률이 너무 낮으면, 금융권 대출을 받기가 어려워져 공사 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있다. 따라서 초기 자금을 마련하기 위해, 건설사는 현재 이윤을 낮춰서라도 파격 혜택을 내걸 수밖에 없는 상황이다.
