한동안 물량이 뚝 끊기다시피 했던 서울 아파트 분양시장이 하반기에 이르러선 상황이 좀 나아질 전망입니다. 단군 이래 최대 규모 재건축이라 불렸으나, 조합원 간의 분양가 갈등으로 좀처럼 진척이 없던 둔촌주공아파트 재건축 사업이 지난 5월 새로운 집행부를 선출하면서 다시금 궤도에 올랐기 때문인데요.

1만 2천 가구를 들일 수 있을 정도로 최대 물량을 쏟아낼 예정인 해당 재건축 사업은 분양가를 최대한 높게 부르려는 조합원들의 욕망과 조금이라도 싼값에 입주하려는 예비 청약자들의 욕망이 맞물려있기도 합니다. 그렇다면 하반기 재건축 시장 최대어로 꼽히는 둔촌주공에 입주하기 위해선 얼마 가량이 필요한지에 대해서 한 번 알아보겠습니다.

둔촌주공 재건축은 미니 ‘신도시’를 조성한다고 볼 수 있을 정도로 역대 최대 규모의 재건축 사업이라고 할 수 있는데요. 총 5930세대였던 둔촌주공아파트를 허물고 1만 2032세대의 아파트를 새롭게 건립하는 해당 사업은 35층 85개 동으로 조성됩니다.

시공은 롯데건설, 대우건설, 현대산업개발이 맡았는데요. 새로 들어서는 아파트 이름은 ‘둔촌 올림픽파크 에비뉴 포래’로 확정됐습니다. 현재 이 아파트는 서울 내 단일 단지로는 역대 최다 물량인데다 일반분양으로 예정된 물량만 4천700여 가구에 달해 실수요자들의 관심도 높은 편이죠.

입지 자체도 상당히 좋은 편인데요. 현재 둔촌주공 단지 내에는 초,중,고등학교가 있고, 추가로 초등학교와 중학교 각 한 곳을 추가로 신설할 계획이라 교육 환경도 잘 조성됐다고 볼 수 있습니다. 그뿐만 아니라 수도권 제1 순환 고속도로, 올림픽대로까지 자가용으로 10분이 채 안 걸려 도로망도 잘 갖춰져 있습니다.

부동산 전문가는 둔촌주공의 입지와 관련해 “도시공원 중에서 가장 큰 규모라 할 수 있는 올림픽공원도 도보로 15분 정도면 갈 수 있고, 교통, 교육 환경 등 여러 가지 요건을 고려해도 모든 조건이 두루두루 잘 갖춰진 곳”이라고 평했습니다. 이외 영화관과 대형할인점 등과 같은 편의시설도 들어설 예정이라 ‘사실상 신도시 하나를 만드는 것 아니냐’는 소리도 나오는데요.

부동산 전문가들은 앞으로 서울 시내에서 둔촌주공보다 더 큰 규모의 단지가 나오는 것은 불가능하다고 입을 모으는데요. 이제 서울 시내에선 80년대에 진행했던 것처럼 택지 개발 사업을 진행할 수 있을 만한 넓은 면적의 토지가 남아있지 않은 데다 현재 남아있는 재건축 대상 단지 중에서도 둔촌 주공의 규모가 압도적이기 때문이죠.

다만, 둔촌주공의 분양은 분양가 측정 과정에서 많은 갈등을 겪고 있어 쉽사리 진행될 기미가 보이지 않는데요. 본래 지난해 말 진즉 분양을 진행하려 했으나 분양가 이슈로 갈등을 빚어 분양일정이 연기된 바 있습니다. 업계에선 건축비와 공시지가 상승률을 비교하면 평당 3700만 원 선에서 분양가가 책정돼야 한다고 봤지만, HUG(주택도시보증공사)는 그보다 적은 2900만 원대를 제시했던 것이죠. 이때 조합원 내부에서도 갈등이 빚어져 둔촌주공의 재건축 사업은 한때 잠정표류상태에 맞닥뜨리게 됐습니다.

부동산 업계 관계자는 “재건축 사업 진행 과정에서 내부 구성원끼리 의견 다툼을 벌이는 것은 흔한 일”이라며 “조합원들이 원하는 분양가를 책정 받으려면 하나로 의견을 합쳐 밀고나 가야 하는 데 상황이 그리 좋진 않아 보인다”라고 밝혔는데요. 그러나 지난 5월 29일 조합원들이 임시총회를 통해 새로운 집행부를 선출하면서 다시금 사업에 속도가 서서히 붙고 있습니다.

그렇다면 업계에서는 둔촌주공의 예상 시세를 얼마 정도로 예상하고 있을까요? 업계 전문가들은 둔촌주공이 등장하기 이전 최대 가구 단지 1위를 차지하고 있던 ‘헬리오 시티’의 가격과 비슷할 것이라고 보고 있는데요. 헬리오 시티는 저층이던 송파 가락시영을 허물고 새로 지은 9510가구가 들어선 아파트입니다.

헬리오 시티 전용면적 84제곱 미터 호가는 최근 20억 원 안팎으로 형성돼 있는데요. 지난 5월에는 해당 평수가 이미 최고 22억 원에 거래된 바 있습니다. 전문가들은 둔촌주공 역시 이에 맞먹는 가격을 형성할 것이라고 보고 있는데요. 한 부동산 전문위원은 “둔촌주공은 행정구역 상 강동구로 분류되지만, 송파구와도 매우 밀접한 위치에 있다”라며 “둔촌주공을 헬리오시티와 같은 선상에 놓고 비교해봐도 뭐 하나 빠지는 구석이 딱히 없어 시세가 비슷하거나 높을 것이라고 본다”라고 밝혔습니다.

그렇다면 청약으로 둔촌주공에 입주하기 위해선 어떤 요건을 갖춰야 하는지 한 번 알아보겠습니다. 둔촌주공의 일반분양은 100% 가점제 방식으로 이뤄지는데요. 우선 현재 시행되는 주택공급규칙을 놓고 보면 수도권에 거주하는 무주택 및 1세대 1세대 주가 청약 대상 1순위이며, 입주자모집공고일을 기준으로 서울에 2년 이상 거주한 사람이 50%의 물량을 우선 공급받게 됩니다.

이때, 당첨 가점 합격선도 높고, 잔금대출도 어려워 둔촌주공 청약을 원하시는 분들은 꼼꼼히 자격요건을 살펴야 할 것 같습니다. 우선 당첨 가점에 대해 알아보자면, 지난 3월 공급된 ‘고덕강일 제일풍경채’ 전용 84제곱미터 커트라인은 64점에서 최고 당첨 가점은 83점까지 올랐는데요.

이 밖에 둔촌주공은 잔금대출이 제한되는 15억 원을 훌쩍 넘길 것으로 예상돼 대출을 받기도 쉽지 않을 전망인데요. 둔촌주공 청약 당첨을 기대하는 사람들 사이에서 ‘현금부자들만 입주할 수 있겠다’는 볼멘소리가 나오는 이유이기도 합니다. 부동산 업계에선 둔촌주공 전용면적 84제곱 미터가 최소 12억 5800만 원에 달할 것이란 전망이 나오는데요.

한 부동산 전문가는 “현 제도상 12억 5800만 원을 주택 담보대출 이외의 대출이나 현금으로 자금을 마련할 수 있어야 하는 것”이라며 “이에 더해 각종 옵션비와 취득세 4천만 원가량까지 포함하면 13억 정도의 현금 동원력은 있어야 원만히 입주가 가능할 것으로 보인다”라고 밝혔습니다. 지금까지 역대 최대 물량을 동원한 둔촌주공 재건축 사업에 대해 알아봤는데요. 분양가 관련 이슈로 사업이 예상치 못하게 길어진 만큼 앞으로 해당 아파트의 분양가가 부동산 전문가들의 예상치에서 얼마나 맞아떨어질지 귀추가 주목됩니다.