최근 아파트값이 천정부지로 오르면서 내 집 마련의 수요로 빌라가 떠오르고 있는데요. 사무실, 상가 등 근린생활시설을 거주용으로 불법으로 개조한 ‘근생빌라’가 자신의 정체를 숨긴 채 거래되고 있는 경우가 많아 선의의 피해자들이 속출하고 있습니다. 큰돈 들여 내 집 마련에 겨우 성공했지만 매년 적게는 수백 많게는 수천에 달하는 벌금을 내야 할 위기에 처한 사람들의 사연에 대해 한 번 알아보겠습니다.


지난해 4월 2억원을 들여 산 빌라에 신혼집을 마련한 A 씨는 같은 해 말 구청으로부터 등기우편물을 받았습니다. 내용은 다름 아닌 A 씨가 거주하는 집을 상가로 원상 복구하지 않으면 매년 460만원에 달하는 벌금을 물어야 한다는 것이었는데요. 황당한 마음에 구청 관계자에게 문의해봤더니 A 씨가 산 빌라는 주택용도가 아니라는 답변이 돌아왔습니다. 그제야 A 씨는 자신이 사들인 집이 불법으로 용도를 변경한 ‘근생빌라’라는 사실을 알게 됐는데요. 근생빌라는 근린생활시설로 분류되기 때문에 사무실이나 상가 등 생활 편의시설로만 사용하되, 숙식 등 주거 용도로는 사용해선 안 됩니다. 현행법상 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 것이 적발될 시 사비를 들여 원상복구를 하거나, 불가하다면 시세의 10%에 달하는 이행강제금을 내야 하는데요.

이행강제금은 원상복구가 되지 않는 한 계속해서 내야 합니다. 여기서 문제는 불법임을 전혀 모른 상태에서 근생빌라를 샀다 하더라도 현 소유주가 벌금을 부담해야 한다는 것인데요. 계약 당시 자신이 불법 건축물임을 몰랐다는 사실을 입증하기 어렵기 때문입니다.

실제로 올해 3월경 서울시는 근생빌라 877건을 적발해 62억원에 달하는 이행강제금을 부과했다고 밝혔는데요. 지난 2014년(627건)과 비교해 7년 새 적발사례가 40%나 증가한 것입니다.

상가로 써야 할 건물이 주택으로 불법 개조된 이유는 건물주들의 욕심 때문인데요. 일반적으로 주택의 경우 전용면적 60제곱미터 이상이면 면적에 따라 주차장을 1대 이상 의무적으로 설치해야 하지만, 근린생활시설의 경우 면적 134제곱미터당 1대의 주차장만 설치하면 됩니다. 이밖에 4층 이하로만 지을 수 있는 다세대·연립주택과 달리 근린생활시설은 별도의 층수 제한도 없는데요. 이런 제도를 악용한 건물주들은 근린생활시설로 우선 허가를 받은 뒤 취사 시설을 나중에 설치하는 방식으로 근생빌라를 양산해왔습니다. 매수자로선 주택 모양새를 갖춘 데다 주민등록상 전입신고도 가능해 자신이 사는 집이 상가일 거란 의심이 들기 어려운 것이 현실입니다.

현재로선 정부와 지자체는 집을 계약할 당시 건축물대장을 확인하는 것이 피해를 막기 위한 최선의 방안이라는 입장인데요. 이에 근생빌라 소유주들은 불법 개조 사실을 모르고 산 현 거주자들에게 모든 책임을 덧씌우는 것은 부당하다고 맞서고 있습니다.

전국 다세대 근린시설 피해자 모임의 대표 장모 씨는 “정부가 주택난 해소를 위해 상가를 주거공간으로 변경하는 정책을 추진한 적도 있으면서 근생빌라 양성화를 위한 법안은 왜 계속 국회 문턱을 넘지 못하는지 의문”이라고 비판했습니다.

장 씨가 언급했듯 국회에서는 이행강제금을 평생 내야 할 처지에 놓인 근생빌라 소유주들을 위한 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’이 지난해 발의된 바 있는데요. 그러나 해당 법안은 1년이 넘도록 심의조차 안 되고 있습니다.이와 관련해 부동산 업계전문가들은 선의의 피해자들이 계속해서 생길 것이라고 우려하고 있는데요. 대한부동산학회 관계자는 “결국 가장 직접적으로 잘못한 건축주에게 벌금을 물릴 수 있도록 제도가 개선돼야 한다”라고 지적했습니다.

이밖에 한국자산관리연구원 관계자도 “매수자에게 사전에 불법건축물임을 고지하지 않은 건축주와 공인중개사도 처벌 대상에 포함돼야 한다”라고 비판했는데요.한편, 정부는 근생빌라 소유주들의 피해를 인지하면서도 불법건축물 양성화를 위한 법안이 통과될 시 불법 건축물이 양산될 위험이 있다며 조심스럽다는 입장입니다.

한 국토교통부 관계자는 해당 법안과 관련해 “불법 건축물을 양성화하게 되면 기존에 법을 잘 지켜 건물을 세운 이들과 형평성 문제가 일어날 것”이라며 선을 그었는데요. 여러분은 근생빌라 소유주들을 구제하기 위해 어떠한 방안이 최선의 해결책이라 보시나요?