월 34만 원 이상 임대 소득 있으면 과세
임대 사업자 등록 시 혜택
전·월세 신고 의무화도 추진 중

부동산 투자는 한국인들이 가장 선호하는 재테크 방식 중 하나입니다. 다양한 조건들을 충분히 고려하고, 자금을 마련할 수만 있다면 안정적인 수익을 기대할 수 있는 가장 확실한 방법이기 때문이죠. 다만 최근 종합부동산세 산정 시 공정시장가액 비율의 상향 조정, 임대 소득 수준과 관계없는 집주인 과세 등으로 부동산 소유자들의 세금 부담이 늘어나는 추세인데요. 올 들어 세금을 내야 하는 집주인의 범위는 어떻게 달라졌는지, 현명하게 절세하는 방법에는 무엇이 있을지 알아보도록 하겠습니다.

◎ 올해부터 달라진 임대 소득 과세 방식

지난해 7월 열린 세제 발전 심의위원회에서 김동연 경제 부총리는 세법 개정안을 확정하고 발표합니다. 작년까지 임대 소득 연 2천만 원 이하인 집주인은 세금을 낼 필요가 없었는데요. 해당 개정안은 2019년부터 임대 소득 수준과 관련 없이 모든 집주인에게 과세하는 내용을 담고 있었죠. 다만 임대 소득이 2천만 원 이하일 경우 분리과세 방식을 선택할 수 있도록 했습니다. 또한 9억 원 이하의 부동산 하나만을 소유하고 있는 1 주택자는 대상에서 제외되었죠.

이 법이 시행되면서, 한 달에 월세로 34만 원 이상의 소득을 올리는 집주인들은 모두 과세 대상이 되었습니다. 33만 원 이하의 임대 소득을 얻는 집주인이 제외된 것은, 연 400만 원 (월 33만 3천 원)까지는 필요경비 50%와 공제 200만 원을 적용하면 임대 소득이 없는 것과 마찬가지이기 때문입니다.

◎ 얼마나 내야 할까

그렇다면 월 34만 원 이상의 월세를 받지만 연간 임대 소득이 2천만 원 이하이며 분리과세를 선택한 집주인은 세금을 얼마나 내야 하는 걸까요? 매달 50만 원씩의 월세를 받아 연 600만 원의 임대수익을 올리는 임대인이 있다고 가정해 봅시다. 600만 원에서 필요경비 50%를 빼면 300만 원이, 다시 공제금액 200만 원을 제하면 100만 원이 남죠. 여기에 15.4%(지방세 1.4% 포함)의 세율을 적용하면 15만 4천 원이라는 세액이 산출되네요.

전세의 경우는 어떨까요? 전세는 보증금 합계액을 임대수입으로 환산합니다. 보증금을 예금했다고 가정했을 때의 이자를 임대수입으로 간주하는 것이죠. 이 간주 임대료는 전세보증금 전체에서 3억 원 공제 후 필요경비 60%, 이자율 2.1%를 적용해 산출하는데요. 예를 들어 5억짜리 전세 두 개를 보유하고 있어 총 전세 보증금이 10억 원이라면, 3억을 공제한 7억 원에서 필요경비 60%와 이자율 2.1%를 적용해 임대 수입 액수는 882만 원이 됩니다. 월세 73만 5천 원을 받는 집주인과 같은 셈이죠.

◎ 임대 사업자 등록 시 절세 가능

안 내던 세금을 내야 하니 부담이 될 수도 있겠지만, 세금을 줄이는 방법은 있습니다. 바로 임대 사업자로 등록하는 것인데요. 8년 이상 임대 사업자로 등록할 경우 임대 수입 1천만 원 이하는 비과세 혜택을 받습니다. 월세 83만 원, 총 보증금 10억 9,365만 원 선이 그 경계죠. 임대 사업자가 아니면서 1천만 원의 임대수입을 올리는 경우 46만 원의 임대 소득세를 납부해야 하지만, 사업자로 등록되어 있다면 세금을 면제받는 겁니다.

또한 임대 사업자 등록 시 임대 소득 필요경비율은 60% (미등록 시 50%), 기본 공제 금액은 400만 원(미등록 시 200만 원)으로 올라가기 때문에 천만 원 이상의 임대 소득을 올리는 집주인이라 하더라도 임대 사업자 등록을 하는 것이 유리하죠.

연간 1200만 원 이내의 소득만 있는 경우 과세 방식을 달리 선택해야 합니다. 앞서 언급했듯 임대 소득 연 2천만 원 이하인 경우 분리과세가 원칙이지만 종합과세를 선택할 수도 있는데요. 임대 소득을 포함한 종합 소득이 1200만 원을 넘는 경우 세율구간이 16.5% 위 쪽으로 넘어가기 때문에 분리과세가 유리합니다. 하지만 연간 수입이 총 1200만 원 안쪽이라면 종합과세 최저세율인 6.6%를 적용받는 것이 분리과세 15.4%를 적용받는 것보다 이득이죠.

◎ 전·월세도 실거래가 신고 의무화 추진

임대 사업자로 등록해야 절세효과를 볼 수 있게 되자, 임대 사업자 신규 등록이 급증합니다. 국토교통부가 지난 1월 발표한 자료에 따르면 작년 12월에만 1만 4,418 명이 임대 사업자로 신규 등록했죠. 지난해 11월에 비하면 54.4%, 2017년 12월에 비하면 96.2% 증가한 수치입니다.

최근 국회에서는 임대차 계약 시 30일 이내 거래 내용을 신고하도록 하는 법안이 발의되기도 했습니다. 부동산 매매 시 실거래가를 신고하도록 한 제도를 전월세까지 확대하기로 한 것이죠. 현재까지는 전체 전·월세의 5분의 1 가량만 임대 현황이 파악되고 있어, 제대로 세금이 걷히지 않는다는 지적이 있었습니다. 이 개정안이 통과될 경우 빠르면 2021년부터 시행될 것으로 예상되는데요. 세금을 더 내거나 안 내던 세금을 납부해야 할 부동산 임대인들이 지금보다 더욱 늘어날 전망입니다.