베이커리 업계 1,2위의 전쟁
적자에도 운영 이어나가
그들이 떠난 자리엔?

강남역 뚜레쥬르와 파리바게뜨는 10초 거리에 있었다.

강남역은 하루에 20만 명의 유동인구가 다니는 서울 주요 상권입니다. 이곳은 수많은 인파에게 노출되는 곳인 만큼, 다양한 브랜드가 자신들을 어필하려 노력하는 장소인데요. 특히 강남역 11번 출구 바로 앞에 있었던 파리바게뜨와 뚜레쥬르의 경쟁은 아직까지도 ‘강남역 빵전쟁’으로 회자되곤 합니다. 아쉽게도 현재는 두 가게 모두 다른 브랜드로 바뀐 상황이죠. 과연 두 브랜드가 강남역 노른자 상권을 떠날 수밖에 없었던 이유는 무엇일까요?

◎ 두 빵집이 폐점할 수밖에 없었던 이유

강남역 11번 출구는 근처에 오피스 빌딩이 많아 배고픈 직장인들을 사로잡기에 좋습니다. 인기가 많은 만큼 건물 임대료가 매우 비싸지만, 여러 브랜드들이 이곳 근처에 자리 잡기 위해 노력합니다. 지난 2011년부터 약 5년간, 강남역 11번 출구 앞은 파리바게뜨와 뚜레쥬르의 경쟁 장소였죠.

브랜드를 홍보하기 위해선 최대한 많은 소비자에게 브랜드를 노출시키는 것이 중요합니다. 두 점포는 모두 적자를 감수하고 강남역 11번 출구 앞을 시그니처 매장으로 꾸몄습니다. 그러나 건물의 임대료는 자꾸만 올라갔는데요. 홍보 효과를 충분히 봤다고 판단한 파리바게뜨가 먼저 11번 출구 앞을 떠나게 됩니다. 이후 얼마 지나지 않아 뚜레쥬르도 자취를 감췄습니다.

◎ 강남은 지금 스포츠 격전지

프랜차이즈 제빵 브랜드들이 떠난 자리에는 스포츠 의류 브랜드가 들어왔습니다. 한국에 운동&웰빙 열풍이 불자 스포츠 브랜드들이 급부상한 건데요. 뚜레쥬르의 자리에는 다이나핏이, 파리바게뜨의 자리에는 뉴발란스가 입점했죠. 이들은 스포츠 열풍에 힘입어 자사 브랜드를 소비자들에게 알리기 위해 해당 지역에 자리를 잡았습니다.

이러한 이유로 뉴발란스와 다이나핏은 여전히 강남역 11번 출구를 지키고 있습니다. 2013년 이후 강남역 인근 중대형 매장의 평균 임대료가 꾸준히 증가해왔음에도 말이죠. 이들도 앞선 빵집들처럼 적자를 감수하고 있는지는 밝혀지지 않았는데요. 그러나 1억이 넘는 월세에 인건비까지 감당하기는 쉽지 않아 보입니다.

◎ 낮아지는 임대료, 돌아오는 세입자들

이러한 세입자들의 속을 아는지 모르는지, 2018년까지 강남역 일대의 임대료는 꾸준히 상승해 왔습니다. 강남대로의 중대형 매장 평균 임대료는 2017년 1분기 138.7에서 2018년 4분기 139.2(단위:천 원/㎡, 면적(㎡):전용+공용 기준) 만큼 오른 것인데요. 때문에 강남대로의 중대형 매장 공실률은 4.3에서 한때 6.5까지 올랐던 바 있습니다.

강남대로의 중대형 상가 임대가격지수 및 공실률 추이

그러나 수요와 공급은 항상 변하는 것이죠. 최근 2018년에는 2013년 대비 임대가격지수가 2.22p 가량 하락하면서 공실률 또한 4.3%에서 2.6%까지 내려갔는데요. 떠났던 세입자들이 돌아오고 있음을 보여주었습니다. 비록 2019년에는 공실률이 4%로 잠시 올라갔지만, 임대가격이 꾸준히 하락하고 있는 만큼 공실률 하락세는 계속될 것으로 보입니다.

다소 높은 임대료 때문에 잠시 브랜드들의 외면을 받았던 강남역 일대 상가. 그러나 최신 트렌드를 알려면 강남에 가라는 말도 있듯이, 강남 상권의 영향력은 한동안 지속될 것으로 보입니다. 강남역 11번 출구에서는 과거 빵 전쟁에 이어 스포츠 의류 전쟁이 벌어지는 중인데요. 앞으로의 강남 상권을 점령할 분야는 과연 무엇일지 사람들의 관심이 집중되고 있습니다.